一、開(kāi)發(fā)商逾期交房如何認定？
一般而言，**人認為房屋的交付使用就是買(mǎi)受人直接占有使用房屋，也就是俗稱(chēng)的“交鑰匙”；而買(mǎi)受人則有可能認為，房屋的交付使用不**是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書(shū)。根據法律規定對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
因此，在當事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書(shū)的，**人對房屋的轉移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不*是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，**人則應按約定履行義務(wù)。
此外，依照相關(guān)規定，在商品房銷(xiāo)售合同中，房屋的交付使用必須達到合同約定的條件，且須經(jīng)過(guò)竣工驗收和消防驗收合格，否則，不能視為房屋已合格交付使用。
若未達到合同約定的交付條件，須同時(shí)具備鑰匙已交付、竣工驗收合格以及已通過(guò)消防驗收，才視為房屋已實(shí)際交付使用。房屋管理行政部門(mén)出具的商品房交付使用通知書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據。
開(kāi)發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書(shū)，但房屋購買(mǎi)人有充分證據證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認定房屋已符合交付條件。開(kāi)發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書(shū)為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應承擔逾期交房責任的，**法院不予支持。
二、如遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購房者該如何**投訴？
如果遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購房人可以選擇通過(guò)解除合同或者要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失等途徑維護自身合法權益。
1、購房人可以行使合同解除權
根據《合同法》規定，**人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，買(mǎi)受人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！币虼碎_(kāi)發(fā)商延期交房的話(huà)，購房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，并相當好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。
2、購房者可以要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或賠償損失
根據合同法的規定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/p>
關(guān)于違約金的數額問(wèn)題，一把來(lái)說(shuō)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照****銀行規定的金融機構計收逾期**利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。
根據法律規定，當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
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