北京定榮家科技有限公司分享農村宅基地買(mǎi)賣(mài)是否有效？法律后果如何?土地越來(lái)越值錢(qián)，農村宅基地也備受關(guān)注，很多人都想要去農村購買(mǎi)宅基地，在宅基地上面建住宅。需要注意的是農村宅基地買(mǎi)賣(mài)需要滿(mǎn)足四個(gè)條件，另外，農村宅基地買(mǎi)賣(mài)很容易出現反悔現象，買(mǎi)賣(mài)交易的**不小。農村宅基地是否可以買(mǎi)賣(mài)？農村宅基地注意事項有哪些？

一、農村宅基地是什么？

農村宅基地是***本集體經(jīng)濟**內部符合規定的成員，按照法律法規規定享受使用，并且可以用來(lái)建造居住房屋的農村土地。

二、農村宅基地的使用權可以進(jìn)行轉讓?zhuān)铦M(mǎn)足以下四點(diǎn)：

1、需經(jīng)本村村民**會(huì )同意和鄉級**的批準;

2、轉讓人與受讓人同為本村村民;

3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請條件;

4、宅基地使用權不能單獨轉讓?zhuān)毰c住房一并轉讓。另外，轉讓人戶(hù)口應該已遷出本村或屬于“一戶(hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居住。 符合以上條件，房屋買(mǎi)賣(mài)才能萬(wàn)無(wú)一失。

宅基地申請的條件：

1、因子女結婚等原因確需分戶(hù)，缺少宅基地的;

2、外來(lái)人口落戶(hù)，成為本集體經(jīng)濟**成員，沒(méi)有宅基地的;

3、因發(fā)生或者防御自然災害、實(shí)施村莊和集鎮規劃以及進(jìn)行鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。

農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

1、年齡未滿(mǎn)十八周歲的;

2、原有宅基地的面積已經(jīng)達到規定標準或者能夠解決分戶(hù)需要的;

3、**或者出租村內住房的。

三、農村宅基地轉讓易出現的問(wèn)題

1、買(mǎi)賣(mài)合同不規范因**。農村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)多為口頭協(xié)議，未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同(或者買(mǎi)賣(mài)合同不規范)，而農村房屋、宅基地的買(mǎi)賣(mài)在法律上也需要買(mǎi)賣(mài)合同。如果沒(méi)有簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約**;

2、房屋升值，賣(mài)方毀約?，F在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋**人看上了房屋的經(jīng)濟利益，一些已經(jīng)**房屋、宅基地的城鎮居民開(kāi)始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發(fā)生**;

3、城鎮居民禁買(mǎi)農村房屋/宅基地，宅基地**人更受法律保護。農村宅基地管理中有嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边@些禁止購買(mǎi)的政策為**人要求確認合同無(wú)效、返還房屋、贏(yíng)得訴訟提供了法律支撐，從而使購買(mǎi)宅基地的人出于劣勢，也助長(cháng)了**人反悔的氣焰。

四、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力

司法實(shí)踐中，對于同一集體經(jīng)濟**成員間簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，各地法院普遍認定合同有效。但對于本集體經(jīng)濟**成員與本集體經(jīng)濟**之外的單位或個(gè)人簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，各地法院對于合同效力的認定不完全相同。本文將重點(diǎn)關(guān)注和介紹北京地區法院的司法裁判尺度。

一般裁判規則

1、**高**法院

《**高**法院關(guān)于印發(fā)<**民事審判工作會(huì )議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì )公開(kāi)銷(xiāo)售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。將宅基地上建造的房屋**給本集體經(jīng)濟**成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟**成員的，應當符合法律、行政法規和**政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規定。

另外，值得關(guān)注的是，《**民事審判工作會(huì )議紀要》（2015年4月征求意見(jiàn)稿）第35條也明確“對于宅基地流轉處于非試點(diǎn)地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經(jīng)濟**成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般應認定無(wú)效?！?/span>

2、各地高級**法院

根據《北京市高級**法院關(guān)于印發(fā)農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)**合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要的通知》（京高法發(fā)[2004]391號）、《北京市**法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì )會(huì )議紀要》（2006年9月14日），對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同**的處理，北京高院確立了以認定無(wú)效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說(shuō)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟**的成員，或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已經(jīng)戶(hù)口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟**的，可以認定合同有效；對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶(hù)的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同原則上應認定無(wú)效。

根據《安徽省高級**法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同**案件適用法律問(wèn)題的指導意見(jiàn)》（2012年3月5日）第13、14條之規定，城鎮居民、法人或其他**購買(mǎi)農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效合同；除非買(mǎi)受人在一審法庭辯論終結前取得**人所屬的農村集體經(jīng)濟**成員資格且符合其他購買(mǎi)條件，非同一農村集體經(jīng)濟**成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，也應當認定為無(wú)效合同。

根據《廣東省高級**法院關(guān)于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設**案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》（粵高法發(fā)[2001]42號）第12條之規定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無(wú)效。

根據《上海市高級**法院民一庭關(guān)于審理農村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)**案件的原則意見(jiàn)》（滬高法民一[2004]4號），對于發(fā)生在本鄉（鎮）范圍內農村集體經(jīng)濟**成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)，認定為有效；對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員的，如果取得有關(guān)**和部門(mén)批準的，可以認定為有效；對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)**和部門(mén)批準，合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應作無(wú)效處理；對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)**和部門(mén)批準，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應本著(zhù)尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。

特殊裁判規則

我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區法院處理農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同**的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同**中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。

1、集體經(jīng)濟**成員資格的判斷標準

根據北京高院的司法指導意見(jiàn)，買(mǎi)受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟**成員成為合同效力認定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟**成員資格的判斷標準是解開(kāi)上述問(wèn)題的“鑰匙”。結合北京地區法院近兩年的裁判案例來(lái)看，北京地區法院一般都以起訴前買(mǎi)受人是否具有房屋所在地的農業(yè)戶(hù)口為判斷標準，通常會(huì )參考房屋所在地村委會(huì )對于買(mǎi)受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟**成員方面的意見(jiàn)。具體說(shuō)來(lái)，對于農業(yè)戶(hù)口的買(mǎi)受人，購房后至一審辯論終結前，已將戶(hù)籍遷入房屋所在地村委會(huì )的，則認定其為該村集體經(jīng)濟**成員。反之，對于非農業(yè)戶(hù)口的買(mǎi)受人，即使其戶(hù)口已遷入房屋所在地的村委會(huì )，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經(jīng)濟**成員。

另外需要注意的是，在判斷買(mǎi)受人是否具備集體經(jīng)濟**成員資格時(shí)，北京地區法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì )被認定為有效合同。

2、**人不再具備集體經(jīng)濟**成員資格是否影響合同效力

**人主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是否應當滿(mǎn)足**人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的條件？換言之，**人簽訂合同時(shí)為城鎮居民，或起訴前已成為城鎮居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟**成員的，是否會(huì )影響農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認定？

從北京地區法院的裁判案例來(lái)看，多數法院認為，合同無(wú)效為自始無(wú)效，**人轉為非房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的事實(shí)不能導致農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉變?yōu)橛行?，即?*人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。若起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員，法院則會(huì )支持**人的訴求，進(jìn)而裁判認定合同無(wú)效。但是，有極少數法院裁判認為，**人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的，即便買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。

3、連環(huán)交易中農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力

**人將農村房屋轉讓給***手買(mǎi)受人，***手買(mǎi)受人又將房屋轉讓給第二手買(mǎi)受人，甚至接連轉讓給其他買(mǎi)受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，**人起訴主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，如何認定農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？

從北京地區法院的裁判案例來(lái)看，多數法院認為，若***手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員，且起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員，因宅基地使用權是集體經(jīng)濟**成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，轉讓房屋后導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經(jīng)濟**的權益，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為無(wú)效合同。反之，***手買(mǎi)受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員，但起訴時(shí)的房屋買(mǎi)受人是房屋所在地集體經(jīng)濟**成員，因宅基地使用權并未轉移給集體經(jīng)濟**以外的成員，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當認定為有效合同。換言之，只要**終一手買(mǎi)房人為房屋所在地集體經(jīng)濟**成員，那么前面多手的連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同均有效，無(wú)論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟**成員。

4、主張合同無(wú)效是否受訴訟時(shí)效期間的限制

北京地區法院認為，合同無(wú)效系自始無(wú)效，單純的時(shí)間經(jīng)過(guò)不能改變無(wú)效合同的違法性。當事人主張農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無(wú)效后，當事人主張返還財產(chǎn)、損害賠償的請求，應當適用訴訟時(shí)效期間的限制。

五、農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果

根據《合同法》第五十八條，合同無(wú)效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。

《**高**法院關(guān)于印發(fā)<**民事審判工作會(huì )議紀要>的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確“在確定合同無(wú)效后的損失承擔時(shí)，應綜合考慮當事人的過(guò)錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡?！?/span>

值得關(guān)注的是，《**民事審判工作會(huì )議紀要》（2015年4月征求意見(jiàn)稿）第35條明確“合同無(wú)效后，買(mǎi)受人可以請求返還購房款并支付****銀行同期同類(lèi)銀行**利息。買(mǎi)受人已經(jīng)對該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本?！?/span>

具體到農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的場(chǎng)合，通常**人起訴要求確認農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，若買(mǎi)受人沒(méi)有提出反訴，合同無(wú)效情形下，北京地區法院通常會(huì )向雙方當事人釋明是否一并處理合同無(wú)效的法律后果。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果具體包括以下幾方面：

（一）返還財產(chǎn)

通常情況下，農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，**人取得的房屋價(jià)款應當返還給買(mǎi)受人（一般不支持利息損失）。買(mǎi)受人應當將房屋騰空后返還給**人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書(shū)。

（二）損害賠償

1、合同無(wú)效過(guò)錯責任分擔

北京地區法院通常認定，**人和買(mǎi)受人對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效均有過(guò)錯。**人在**時(shí)明知其所**的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉的范圍，且其在**房屋后又以違法**房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠實(shí)信用原則，應當對合同無(wú)效承擔主要責任（一般為70%）。買(mǎi)受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟**成員的情況下，仍然購買(mǎi)房屋，應對合同無(wú)效承擔次要責任（一般為30%）。

2.損害賠償范圍

《北京市**法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì )會(huì )議紀要》（2006年9月14日）明確規定：“在合同無(wú)效的處理上，應***考慮**人因土地增值或**、補償所獲得的利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認定合同無(wú)效給當事人造成的利益失衡；對買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的，應對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補償；買(mǎi)受人確實(shí)無(wú)房居住的，應予以妥善安置?！薄侗本┦懈呒?*法院民一庭關(guān)于房山法院請示農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同**案件相關(guān)問(wèn)題的答復》明確“對買(mǎi)受人因合同無(wú)效所致之信賴(lài)利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在**可能等因素綜合考量?！爆F結合北京地區法院裁判實(shí)務(wù)，對于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)損害賠償的范圍問(wèn)題，具體說(shuō)明如下：

（1）信賴(lài)利益損失賠償。合同無(wú)效場(chǎng)合的損害賠償責任，性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責任，原則上以賠償信賴(lài)利益損失為限。北京地區法院一般支持買(mǎi)受人主張的信賴(lài)利益損失賠償，并***考慮**人因土地升值或**、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評估報告及現有證據，酌情予以確定。

（2）添附價(jià)值損失賠償。買(mǎi)受人對房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無(wú)效后，**人應對買(mǎi)受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。

農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區位補償價(jià)的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經(jīng)列入**范圍的涉案房屋，可以對區位補償價(jià)一并做出處理；而對于訴訟期間尚未列入**范圍的涉案房屋，區位補償價(jià)可暫不予處理，待日后**時(shí)，再由當事人另行解決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用**程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設施重置成新價(jià)、區位補償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評估機構估價(jià)確定的，也有法院支持當事人主張區位補償價(jià)。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房問(wèn)題是現階段相當大的民生問(wèn)題。在農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同**中，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)其實(shí)是土地問(wèn)題，如何發(fā)揮司法的導向作用值得我們深入思考。